Проведение кадастровых работ по выделу земельного участка из общей долевой собственности (путем проведения собрания)

В соответствии со статьей 14 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Далее - №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (ГКУ и ГРП) осуществляются одновременно, в том числе в связи с образованием объекта недвижимости.

Порядок образования земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей (Далее - выдел ЗУ) регламентирован Федеральным законом от 24.02.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Далее - №101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение ЗУ из земель с/х назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с письмом Росреестра от 20.02.2021 N 11-00274/21, после проведения процедуры выдела должно оставаться два и более участников долевой собственности, а это значит, что если долевая собственность у трех человек, то процедуру выдела можно применить.

Если участок в собственности двух лиц, то здесь уже необходимо применять процедуру раздела.

"по мнению Управления, допускается выдел одной доли изЗУ, находящегося в долевой собственности менее пяти лиц, при этом на измененный ЗУ сохраняется долевая собственность остальных участников такой собственности (пункт 2 статьи 11.5 ЗК РФ). Вместе с тем отмечаем, что если в результате выдела ЗД остается один собственник, то описанная ситуация не соответствует требованиям ЗК РФ, касающимся образования ЗУв путем выдела доли в праве на такой участок и в данном случае способом образования ЗУ будет являться раздел исходного ЗУ".

Согласно части 10 статьи 47 №218-ФЗ ГКУ и ГРП на ЗУ, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на ЗУ ок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее − ЗД), могут быть осуществлены на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, в порядке, установленном №101-ФЗ. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Размер ЗУ, выделяемого в счет ЗД, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту ЗД или эти ЗД. При этом площадь выделяемого ЗУ может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на ЗД, если увеличение или уменьшение площади выделяемого ЗУ осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого ЗУ и ЗУ, из которого он образуется.

ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания ЗУ, перечень собственников образуемых ЗУ и размер их долей в праве общей собственности на образуемые ЗУ. Если ЗУ образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого ЗУ не требуется.

Размер и местоположение границ выделяемого ЗУ, должны быть согласованы кадастровым инженером в проекте межевания.

Проект межевания выполняется в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388.

Особенности подготовки решения общего собрания участников долевой собственности изложены в статье 14.1. №101-ФЗ.

При подготовке проекта межевания, кадастровый инженер обеспечивает возможность ознакомиться с проектом межевания не менее чем за 30 дней до утверждения и представить предложения по его доработке (часть 6 статьи 13.1 №101-ФЗ).

Согласно пункта 16 статьи 13.1 №101-ФЗ кадастровые работы в отношении выделяемого ЗУ выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания ЗУ, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения.

Извещение должно содержать:

1. дату и время проведения общего собрания;
2. адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности;
3. повестку дня общего собрания;
4. адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления;
5. сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания ЗУ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона, сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания ЗУ, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона, кадастровый номер и адрес каждого исходного ЗУ, порядок ознакомления с проектом межевания ЗУ, место или адрес, где с проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания ЗУ после ознакомления с ним.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера ЗД допускает сопоставление долей в праве общей собственности на ЗУ, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на ЗД, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера ЗД допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот ЗУ), или большинство участников общего собрания.

В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня, составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на ЗУ с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на ЗД. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании. Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания ЗУ также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

В случае смерти одного из собственников, уполномоченное собранием лицо выступает доверителем в отношении доли умершего при осуществлении полномочий, переданных ему собранием, до перехода прав наследникам.

Можно выделить следующие этапы оформления ЗУ путем выдела по решению общего собрания:

1. Подготовительные работы: Получение и анализ сведений единого государственного реестра недвижимости (Далее – ЕГРН) в отношении ЗУ, из которого планируется провести выдел, анализ исходной документации;
2. Подготовка проекта межевания ЗУ;
3. Публикация извещения о проведении общего собрания в СМИ;
4. Проведение общего собрания об утверждении проекта межевания;
5. Проведение кадастровых работ и подготовка межевого плана;
6. ГКУ и ГРП. 

Необходимо:

1. Получение и анализ сведений ЕГРН в отношении ЗУ, из которого планируется провести выдел, анализ исходной документации;
2. Подготовка проекта межевания ЗУ;
3. Публикация извещения о проведении общего собрания в СМИ;
4. Подготовка и утверждение перечня собственников образуемых ЗУ и размер их долей в праве общей собственности на образуемые ЗУ;
5. Проведение общего собрания об утверждении проекта межевания;
6. Подготовка межевого плана;
7. Подача заявления о ГКУ и ГРП на выделяемый ЗУ.

Необходимые документы для проведения ГКУ:

1. Заявление о постановке на ГКУ и ГРП, составленное по форме приложения № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 "Об утверждении формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимости";
2. Проект межевания ЗУ, утвержденный решением общего собрания участников общей долевой собственности на ЗУ сельскохозяйственного назначения;
3. Копия протокола общего собрания;
4. Межевой план (подготовка межевого плана осуществляется с учетом требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке";
5. Свидетельства на доли выделяющихся собственников;
6. Копия протокола собрания и перечня собственников заверенные ОМС;
7. Копия извещения о созыве собрания;
8. Соглашение об определении долей (в случае выделения нескольких собственников);
9. Государственная пошлина на каждую долю.

Таблица производственного бизнес-процесса «Проведение кадастровых работ по выделу ЗУ из общей долевой собственности (общее собрание участников общей долевой собственности»