Как отказаться от права собственности на объект капитального строительства?

заявления недостаточно, чтобы сразу прекратить право, убрать запись о собственнике из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и освободиться от связанных с объектом недвижимости обязанностей. Разъясняем, чем отказ от существующего объекта отличается от оформления прекращения существования снесённого здания.

Существующее здание, от которого собственник намерен отказаться, и снесённый объект, сведения о котором остались в ЕГРН, требуют разных действий. В первом случае применяется механизм отказа и учёта бесхозяйной недвижимости, во втором — кадастровая процедура, подтверждающая прекращение существования объекта.

Отказаться можно, но обязанности прекращаются не сразу.

Статья 236 Гражданского кодекса РФ предусматривает право гражданина или юридического лица отказаться от принадлежащего ему имущества. Для этого необходимо объявить об отказе либо совершить действия, однозначно свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить на него какие-либо права. Вместе с тем эта же статья устанавливает важное ограничение: права и обязанности собственника сохраняются до приобретения права собственности на имущество другим лицом.

Таким образом, отказ от права собственности — не мгновенное освобождение от недвижимости. Заявление само по себе не передаёт объект муниципалитету и не позволяет немедленно прекратить все расходы и ответственность за него. Поэтому перед выбором процедуры необходимо прежде всего определить, существует ли объект фактически. Для существующего здания и для уже снесённого объекта предусмотрены разные механизмы.

Если объект существует: обращение в администрацию.

Если гражданин намерен отказаться от существующего здания, сооружения или объекта незавершённого строительства, применяется механизм отказа от права собственности с последующим принятием недвижимости на учёт в качестве бесхозяйной. К бесхозяйным объектам недвижимости статья 225 ГК РФ относит в том числе имущество, от права собственности на которое собственник отказался.

Практический первый шаг — письменное обращение в местную администрацию по месту нахождения недвижимости, в подразделение, отвечающее за управление муниципальным имуществом. В заявлении следует выразить отказ от конкретного объекта недвижимости, указать сведения о собственнике, кадастровый номер и адрес либо описание местоположения. Для рассмотрения вопроса целесообразно приложить имеющиеся документы, подтверждающие право собственности.

Основную часть обращения можно сформулировать следующим образом:

«В соответствии со статьёй 236 ГК РФ заявляю об отказе от права собственности на принадлежащее мне здание с кадастровым номером, расположенное по адресу. Прошу рассмотреть вопрос о направлении в орган регистрации прав заявления о принятии указанного объекта на учёт в качестве бесхозяйного недвижимого объекта в порядке статьи 225 ГК РФ и сообщить о результатах рассмотрения обращения».

Важно отличать такое обращение от заявления о немедленном прекращении зарегистрированного права. Статья 236 ГК РФ не предусматривает прекращение прав и обязанностей собственника существующего здания только на основании его желания отказаться от объекта.

По общему правилу заявление о принятии бесхозяйной недвижимости на учёт подаёт орган местного самоуправления, на территории которого она находится. Именно такое распределение полномочий закреплено пунктом 3 статьи 225 ГК РФ. Для городов федерального значения предусмотрено обращение уполномоченных государственных органов.

Принятие объекта на учёт в качестве бесхозяйного не означает, что муниципалитет уже приобрёл право собственности. Это самостоятельный этап процедуры, после которого решается вопрос о приобретении недвижимости в установленном законом порядке. До появления нового собственника продолжает действовать правило статьи 236 ГК РФ о сохранении прав и обязанностей прежнего владельца.

Собственнику важно получить информацию о результате рассмотрения обращения и дате постановки объекта на учёт. Именно от этой даты, а не от даты первоначального заявления об отказе, исчисляется предусмотренный законом срок для последующего обращения в суд.

Когда объект может перейти муниципалитету?

По общему правилу по истечении одного года со дня постановки бесхозяйной недвижимости на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности. Автоматического перехода объекта по окончании года не происходит.

Для отдельных категорий недвижимости установлены специальные правила. Например, статья 225 ГК РФ предусматривает сокращённые сроки для ряда объектов инженерной инфраструктуры, гидротехнических сооружений и объектов гражданской обороны. Поэтому применять годичный срок ко всем зданиям и сооружениям без учёта их назначения неправильно.

Следовательно, отказ от недвижимости нельзя рассматривать как процедуру с гарантированным завершением ровно через год. Закон связывает дальнейшее оформление с постановкой объекта на учёт и последующими юридическими действиями, включая судебное рассмотрение.

Что остаётся обязанностью собственника?

Главный риск — ошибочно считать, что после подачи заявления можно полностью прекратить заботиться о здании. Само заявление не освобождает от бремени содержания имущества и иных обязанностей собственника. Неиспользование объекта и отсутствие намерения им пользоваться не заменяют установленную законом процедуру прекращения права.

По этой же причине простого обращения в МФЦ с формулировкой «прошу прекратить моё право собственности, поскольку объект мне не нужен» недостаточно для немедленного прекращения права на существующее здание. Для такой ситуации необходимо учитывать взаимосвязанные положения статей 225 и 236 ГК РФ.

Если здание уже снесено: нужен другой порядок?

Когда объект фактически прекратил существование вследствие сноса или уничтожения, оформлять его как бесхозяйную недвижимость не требуется. В этом случае задача состоит в снятии объекта с государственного кадастрового учёта и оформлении прекращения зарегистрированного права собственности. Эти действия осуществляются одновременно.

Для обычной процедуры собственник обращается к кадастровому инженеру. По результатам обследования места нахождения недвижимости и анализа необходимых документов специалист подготавливает акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта. Затем заявление и предусмотренные документы направляются в Росреестр для проведения учётно-регистрационных действий.

При этом ветхость, аварийное состояние или длительное неиспользование здания сами по себе не равнозначны прекращению его существования. Акт обследования применяется для подтверждения фактической гибели или уничтожения объекта, а не как способ снять с учёта существующую недвижимость, от которой собственник хочет отказаться.