Бесхозяйная недвижимость: когда кадастровый учёт возможен без технического плана

Какие объекты рассматриваются как бесхозяйные?

В письме Росреестр ссылается на Порядок принятия на учёт бесхозяйных недвижимых вещей, утверждённый приказом ведомства от 15.03.2023 года № П/0086. Согласно приведённым положениям, на такой учёт принимаются здания и строения, сооружения, помещения, машино-места и объекты незавершённого строительства, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Для принятия недвижимости на учёт в качестве бесхозяйной должны существовать предусмотренные основания. В частности, речь идёт об объектах:

• которые не имеют собственников;
• собственники, которых неизвестны;
• от права собственности на которые собственники отказались, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, рассматриваемый в письме порядок связан не просто с отсутствием сведений о зарегистрированном праве, а с наличием признаков бесхозяйной недвижимости. При рассмотрении документов орган регистрации прав проверяет наличие в ЕГРН сведений об объекте, а также наличие оснований для отказа в принятии его на учёт в качестве бесхозяйного.

Две процедуры — разные задачи.

Государственный кадастровый учёт и принятие объекта на учёт в качестве бесхозяйного нельзя считать одной и той же процедурой. В рассматриваемом письме они разграничены: если сведения об объекте отсутствуют в ЕГРН, одного заявления о принятии недвижимости на учёт в качестве бесхозяйной недостаточно. Необходимо также обратиться за кадастровым учётом либо за внесением сведений о ранее учтённом объекте.

Практическое значение этого разграничения заключается в подготовке полного комплекта обращений. Отсутствие сведений об объекте в реестре не исключает возможность его дальнейшего принятия на учёт в качестве бесхозяйного, однако требует дополнительного заявления. Оно может быть представлено до обращения о бесхозяйности либо одновременно с ним.

Если же государственный кадастровый учёт объекта уже проведён, форма заявления о постановке на учёт бесхозяйного недвижимого имущества предусматривает указание его кадастрового номера. Это позволяет связать обращение с существующей записью ЕГРН.

Когда технический план можно не готовить?

Основанием для рассматриваемого упрощения служит часть 6.3 статьи 70 Федерального закона от 13.06.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В письме приведено положение, согласно которому кадастровый учёт определённых объектов, в отношении которых представлено заявление о постановке на учёт в качестве бесхозяйных недвижимых вещей, может осуществляться на основании декларации, указанной в части 11 статьи 24 этого закона, без подготовки технического плана.

Ключевое условие — наличие обращения о принятии объекта на учёт в качестве бесхозяйного. Возможность использования декларации не рассматривается в письме как самостоятельная замена техническому плану при любом обращении за государственным кадастровым учётом.

Росреестр прямо указывает: государственный кадастровый учёт объекта, отвечающего признакам бесхозяйного, либо внесение сведений о таком ранее учтённом объекте и принятие его на учёт в качестве бесхозяйного могут осуществляться одновременно, в том числе на основании декларации без представления технического плана.

Следовательно, упрощённый порядок связан с конкретной совокупностью обстоятельств: объект обладает соответствующими признаками, обращение подаёт уполномоченный заявитель и представлены заявления, необходимые для проведения обеих процедур.

Кто вправе обратиться с заявлением?

В изложении части 6.3 статьи 70 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр называет следующие категории уполномоченных заявителей:

• органы государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
• органы местного самоуправления;
• лица, на которых законом возложена обязанность осуществлять эксплуатацию линейных объектов.

Именно в отношении обращений указанных органов и организаций рассматривается возможность государственного кадастрового учёта без технического плана при принятии недвижимости на учёт в качестве бесхозяйной.

Принятие имущества на учёт как бесхозяйного, согласно приведённым в письме статьям 32 и 34 Федерального закона №218-ФЗ, осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Что делать, если сведений об объекте нет в ЕГРН?

Для ситуации, когда недвижимость отсутствует в реестре, письмо описывает взаимосвязь двух обращений. Помимо заявления о постановке на учёт бесхозяйного объекта, требуется представить соответствующее заявление о государственном кадастровом учёте либо о внесении сведений о ранее учтённой недвижимости.

При этом Росреестр отдельно рассматривает оформление заявлений. В реквизите 7 «Примечание» заявления о постановке на учёт бесхозяйного объекта допускается указывать дополнительную информацию, в том числе регистрационный номер заявления о кадастровом учёте или о внесении сведений о ранее учтённом объекте.

Обратная связь между обращениями также предусмотрена. В реквизите «Примечание» заявления о кадастровом учёте могут быть приведены реквизиты заявления о принятии недвижимости на учёт в качестве бесхозяйной. В письме это положение связано с требованиями к заполнению заявлений, утверждёнными приказом Росреестра от 19.08.2020 г. № П/0310.

Указание взаимных реквизитов позволяет обозначить связь между процедурами. Однако оно не заменяет сами заявления: каждое обращение должно соответствовать тому действию, которое заявитель просит совершить в отношении объекта.

Когда технический план остаётся необходимым?

Отдельный вывод письма касается ситуации, когда заявление о принятии объекта на учёт в качестве бесхозяйного отсутствует. В этом случае, как отмечает Росреестр, государственный кадастровый учёт либо внесение сведений о ранее учтённом объекте не могут быть осуществлены без представления технического плана.

Это принципиальное ограничение. Само по себе предположение о бесхозяйности объекта не создаёт основания для применения упрощённого порядка. Для использования предусмотренной законом возможности требуется соответствующее процессуальное оформление — прежде всего обращение о принятии недвижимости на учёт в качестве бесхозяйной.

Поэтому при выборе порядка оформления важно определить цель обращения. Если заявитель намерен провести только государственный кадастровый учёт, не инициируя процедуру принятия объекта на учёт как бесхозяйного, изложенный в письме механизм использования декларации вместо технического плана к такой ситуации не относится.

Почему кадастровые работы могут потребоваться позднее?

Возможность первоначального учёта по декларации не означает, что сведения об объекте больше не потребуется уточнять. Росреестр дважды обращает внимание на ограничение, предусмотренное частью 6.3 статьи 70 Федерального закона №218-ФЗ: последующая государственная регистрация перехода прав, ограничений прав, обременений и сделок допускается только после уточнения сведений ЕГРН по результатам кадастровых работ.

Таким образом, первоначальное внесение объекта в реестр и его дальнейшее участие в регистрационных процедурах — разные вопросы. Для первого при установленных условиях может использоваться декларация. Для осуществления перечисленных последующих действий необходимо уточнить сведения ЕГРН посредством кадастровых работ, включающих подготовку технического плана.

Практический смысл такого разграничения состоит в том, что упрощение переносит необходимость уточнения характеристик на последующий этап, но не устраняет её полностью. Органам и организациям, занимающимся оформлением бесхозяйной недвижимости, важно учитывать это при планировании работ и подготовке документов для дальнейших регистрационных действий.