Исключение из ЕГРН сведений об объектах, не являющихся недвижимостью: разъяснения Росреестра 2026 года

Значение разъяснения.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет собой официальный информационный ресурс, объединяющий сведения об объектах недвижимости, зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях. Однако в ЕГРН могут сохраняться записи об объектах, которые были учтены в прежних системах технического или кадастрового учёта и впоследствии утратили признаки недвижимости либо изначально не подлежали постановке на государственный кадастровый учёт.

Такая ситуация характерна прежде всего для ранее учтённых объектов. До создания современной системы ЕГРН учёт строений и сооружений осуществлялся через техническую инвентаризацию, органами БТИ (бюро технической инвентаризации), а позднее — в рамках государственного реестра недвижимости. Подходы к тому, какие объекты признаются недвижимыми и подлежат учёту, менялись. В результате в реестре могут присутствовать сведения о временных, вспомогательных, некапитальных или ошибочно квалифицированных объектах.

Часть 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ предназначена для устранения таких записей. Она устанавливает специальный механизм, который не следует смешивать с обычным снятием объекта с государственного кадастрового учёта в связи с его гибелью, сносом или прекращением существования. В рассматриваемом случае речь идёт не о том, что объект недвижимости прекратил существование физически, а о том, что он не является объектом недвижимости либо не должен был учитываться в ЕГРН по правилам действовавшего законодательства.

Письмо Росреестра от 06.08.2026 г. №14-8596-АБ/26 имеет разъяснительный характер. Оно не вводит новую процедуру, а конкретизирует практику применения уже действующей нормы закона: кто вправе инициировать исключение сведений, какие документы должны исследоваться и какую роль выполняют орган регистрации прав, органы технического учёта и технической инвентаризации.

Когда применяется часть 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ?

Основание для исключения записи из ЕГРН возникает при наличии одного из двух условий:

• объект, сведения о котором содержатся в ЕГРН, по законодательству РФ не является объектом недвижимого имущества;
• объект не подлежит государственному учёту по правилам Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ, а применительно к периоду до 01.01.2017 года — не подлежал учёту по правилам Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ "О кадастровой деятельности"

Закон прямо учитывает и ситуацию изменения законодательства. Если федеральным законом определённые виды объектов исключены из числа недвижимых, записи о таких объектах и правах на них могут быть исключены из ЕГРН в порядке части 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ.

При практическом применении нормы ключевое значение имеет не само наименование объекта в ЕГРН, не наличие кадастрового номера и не факт внесения сведений в реестр в прошлом. Наличие записи в ЕГРН само по себе не превращает объект в недвижимый. Необходимо установить его действительную правовую и фактическую природу: имел ли он признаки объекта капитального строительства, был ли прочно связан с земельным участком, создавался ли на основании разрешительной документации и мог ли быть перемещен без несоразмерного ущерба своему назначению.

Например, в ЕГРН может содержаться запись о временном сооружении, которое ранее было принято на технический учёт. Если при анализе документов будет установлено, что оно не обладало признаками капитального объекта и не подлежало государственному кадастровому учёту, собственник либо иной предусмотренный законом заявитель вправе поставить вопрос об исключении записи из ЕГРН. Вместе с тем каждый случай рассматривается индивидуально: автоматическое исключение объекта только по его условному названию, материалу стен или отсутствию современных документов не допускается.

Следует разграничивать несколько процедур:

Таким образом, процедура по части 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ является специальным способом очистки ЕГРН от сведений, которые не должны содержаться в реестре вследствие неправильной правовой квалификации объекта или изменения правового регулирования.

Кто может обратиться?

Закон устанавливает заявительный порядок. Росреестр не исключает записи по части 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ исключительно по собственной инициативе: необходимым юридическим фактом для запуска процедуры является обращение уполномоченного лица.

Подать заявление могут:

• лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника объекта;
• лицо, указанное в ЕГРН как обладатель иного вещного права на объект;
• собственник земельного участка, на котором расположен объект, если право на сам объект в ЕГРН не зарегистрировано.

Последнее правило особенно важно для ранее учтённых объектов. В ЕГРН может находиться запись о строении или сооружении без зарегистрированного права собственности, тогда как земельный участок принадлежит конкретному лицу. В такой ситуации именно собственник участка получает право обратиться с заявлением об исключении записи об объекте.

Заявителю целесообразно до подачи заявления изучить актуальную выписку из ЕГРН на объект и земельный участок. Это позволяет установить кадастровый номер, описание объекта, наличие зарегистрированных прав, сведения о правообладателе и связь объекта с земельным участком. Для специалиста в сфере кадастровой деятельности также важно сопоставить сведения ЕГРН с материалами технической инвентаризации, архивными документами, градостроительной документацией и фактическим состоянием территории.

Документы и межведомственное взаимодействие.

Вывод письма Росреестра состоит в том, что заявитель не обязан самостоятельно собирать и представлять весь массив архивной технической документации. Согласно части 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ орган регистрации прав сам запрашивает документы и сведения, необходимые для принятия решения.

Запросы направляются:

• в органы или организации по государственному техническому учёту;
• в органы или организации, осуществлявшие техническую инвентаризацию;
• в организации, хранящие документы, предусмотренные частью 2.1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ, в отношении объектов, ранее включённых в разделы государственного кадастра недвижимости на основании части 3 статьи 45 этого закона.

В зависимости от истории объекта это могут быть материалы БТИ, технические паспорта, инвентарные дела, поэтажные планы, экспликации, акты обследования, архивные сведения о техническом учёте, а также документы, на основании которых объект ранее был включён в государственный кадастр недвижимости.

При этом Росреестр подчёркивает: часть 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ не обязывает заявителя прикладывать к заявлению какой-либо конкретный документ, в том числе технический паспорт. Однако закон и не запрещает представить дополнительные материалы. Следовательно, технический паспорт, архивная справка, акт обследования, фотоматериалы, документы о характере конструкции, разрешения либо сведения об их отсутствии могут быть приложены заявителем добровольно. Такие документы способны ускорить предварительную оценку обстоятельств и помочь регистратору сформировать более полную доказательственную базу.

Вместе с тем представление технического паспорта не является гарантией положительного решения. Технический паспорт подтверждает наличие сведений технического учёта и отражает характеристики объекта на дату инвентаризации, но сам по себе не разрешает вопрос о правовой природе объекта. Он должен оцениваться в совокупности с другими материалами.

От организаций технического учёта, технической инвентаризации и архивного хранения не требуется давать юридическое заключение о том, является ли объект недвижимостью. Их функция состоит в направлении имеющейся у них информации и документов по ранее учтённому объекту. Правовую оценку и итоговое решение принимает государственный регистратор прав.

Роль государственного регистратора

Письмо от 06.08.2026 г. №14-8596-АБ/26 закрепляет принцип индивидуальной правовой оценки. Государственный регистратор не вправе механически исключить объект из ЕГРН лишь потому, что заявитель считает его временным, некапитальным или ошибочно учтённым. Регистратор самостоятельно решает вопрос о возможности применения части 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ к конкретному объекту.

Для этого анализируются:

• сведения и документы, поступившие от органов технического учёта, технической инвентаризации и архивных организаций;
• документы, имеющиеся в реестровом деле;
• основания, по которым объект ранее был поставлен на государственный кадастровый учёт;
• документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав;
• разрешительная документация, если она выдавалась в отношении объекта;
• иные материалы, позволяющие установить правовой статус и характеристики объекта.

Особое значение Росреестр придаёт выяснению того, выдавалась ли в отношении объекта разрешительная документация. Для объектов, создававшихся в разные исторические периоды, это могут быть разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы о предоставлении участка под строительство, утверждённая проектная документация, акты приёмки, решения органов власти или иные документы, предусмотренные регулированием соответствующего периода.

Наличие разрешительных документов не означает автоматически, что объект должен остаться в ЕГРН. Однако такие документы являются существенным доказательством, которое может свидетельствовать о капитальном характере строительства, законности его создания и первоначальной квалификации объекта как недвижимости. И наоборот, отсутствие разрешительной документации не является самостоятельным безусловным доказательством того, что объект не относится к недвижимости. Регистратор обязан оценить все обстоятельства в их совокупности.

Для кадастрового инженера или специалиста по земельно-имущественным отношениям из этого следует практический вывод: при подготовке материалов для правообладателя нельзя ограничиваться ссылкой на внешний вид объекта, его название или отсутствие сведений о разрешении на строительство. Следует реконструировать историю объекта: когда и каким образом он возник, на каком основании был поставлен на технический или кадастровый учёт, имел ли фундамент и неразрывную связь с участком, включался ли в имущественный комплекс, как отражался в технических и правоустанавливающих документах.

Практическое значение письма

Разъяснение Росреестра важно для собственников земельных участков, правообладателей ранее учтённых объектов, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров и организаций, работающих с архивами технической инвентаризации. Оно снижает риск необоснованного возложения на заявителя обязанности получать документы, которые находятся у органов публичной власти или специализированных организаций.

Практический алгоритм для заявителя может быть представлен следующим образом:

• Установить, что сведения об объекте содержатся в ЕГРН, и проверить зарегистрированы ли права на него.
• Определить надлежащего заявителя: собственника или иного правообладателя объекта либо собственника земельного участка при отсутствии зарегистрированного права на объект.
• Подать заявление об исключении записи из ЕГРН по части 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ.
• При наличии приложить имеющиеся документы: технический паспорт, архивные справки, документы о характере объекта, правоустанавливающие и разрешительные материалы. Их представление является правом, а не обязательным условием.
• Дождаться межведомственных запросов органа регистрации прав и результатов правовой экспертизы.
• Получить решение об исключении записи либо решение об отказе, которое должно основываться на оценке документов и обстоятельств конкретного случая.

Важно учитывать, что письмо Росреестра является ведомственным разъяснением, а не самостоятельным нормативным правовым актом. Непосредственным правовым основанием процедуры остаётся часть 20 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ. При возникновении спорной ситуации правовое значение будут иметь фактические обстоятельства, документы реестрового дела, действующее законодательство и содержание принятого регистратором решения.