Что изменил Федеральный закон № 12-ФЗ от 30.01.2026 г. в порядке перераспределения земельных участков

Почему возникла необходимость в изменениях?

На практике проблема неудобной конфигурации земельных участков встречалась давно. У собственников и арендаторов нередко возникали ситуации, когда земельный участок имел изломанные границы, приводил к чересполосице, содержал вклинивания или вкрапливания, а также имел такую форму, которая затрудняла строительство, размещение объектов капитального строительства, проезд техники или рациональную эксплуатацию территории. Особенно остро это проявлялось у бизнеса, сельхозпроизводителей, промышленных предприятий и правообладателей крупных имущественных комплексов.

Формально механизм перераспределения существовал и раньше, однако он не всегда позволял решать подобные задачи быстро и предсказуемо. Для граждан отдельные случаи были урегулированы лучше, а для представителей бизнеса возможность упростить корректировку границ фактически оставалась ограниченной. В результате правообладатели сталкивались с ситуацией, когда участок использовать неудобно, проблема очевидна, но правовой инструмент для ее оперативного устранения либо отсутствует, либо слишком сложен.

Как было раньше?

До вступления в силу Федерального закона №12-ФЗ перераспределение земель, находящихся в публичной и частной собственности, регулировалось статьями 39.28 и 39.29 Земельного кодекса РФ, но перечень оснований и сам порядок не были в достаточной степени адаптированы под случаи устранения недостатков конфигурации участка. Это означало, что правообладателю земельного участка было труднее изменить границы участка только потому, что они неудобны с точки зрения фактического землепользования.

На практике основная проблема заключалась в том, что для бизнеса не было четко закрепленного упрощенного основания для перераспределения в связи с чересполосицей, вклиниванием, изломанностью границ и иными дефектами конфигурации. Во многих случаях приходилось искать альтернативные механизмы, использовать более сложные процедуры либо вообще отказываться от идеи исправления конфигурации участка из-за высоких административных издержек и правовой неопределенности.

Кроме того, сама процедура могла восприниматься как потенциально рискованная с точки зрения злоупотреблений: перераспределение иногда использовали не столько для исправления границ, сколько для фактического «прирезания» дополнительной площади без проведения торговых процедур.

Что изменилось после принятия закона?

Ключевая новелла состоит в том, что в законодательстве прямо закреплен новый случай перераспределения земель и земельных участков: для соблюдения требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, то есть для устранения недостатков, препятствующих рациональному использованию земель. Речь идет как раз о таких дефектах, как чересполосица, вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и иные случаи неудобной конфигурации.

Наиболее важное практическое последствие заключается в том, что представители бизнеса теперь, как и граждане, могут проходить такую процедуру на основании схемы расположения земельного участка или участков на кадастровом плане территории. Это существенно упрощает старт процедуры и делает ее более доступной для правообладателей, которым требуется именно корректировка конфигурации, а не реализация сложного инвестиционного или градостроительного проекта.

Закон также закрепил, что такое перераспределение допускается осуществлять однократно. Это компромисс между задачей упростить исправление неудобных границ и необходимостью не допустить повторного использования процедуры как способа поэтапного расширения частного участка за счет публичной земли.

Еще одно важное изменение связано с площадью участка после перераспределения. Закон предусматривает, что увеличение площади участка в частной собственности допускается не более чем на 1 000 кв.м. либо до предельно максимального размера земельного участка, установленного правилами землепользования и застройки или иными нормативами, если применяется соответствующее исключение. При этом для отдельных случаев, например, когда перераспределение осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или затрагивает сельскохозяйственные земли, действуют специальные оговорки.

Одновременно, был уточнен порядок расчета платы за увеличение площади частного участка в результате перераспределения. Размер платы может рассчитываться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого участка пропорционально увеличению площади. Дополнительно органы государственной власти и местного самоуправления получили право определять категории граждан, с которых такая плата не взимается.

Как стала выглядеть процедура на практике?

После вступления закона в силу базовая логика действий стала более понятной и технологичной. Правообладателю необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, затем утвердить ее в уполномоченном органе, после чего заказать у кадастрового инженера межевой план и направить документы для государственного кадастрового учета.

Эта последовательность важна тем, что позволяет начинать процедуру не с длительных согласований по общему порядку, а с понятного графического и правового обоснования будущего изменения границ. Для кадастровых инженеров это означает рост значения качественно подготовленной схемы, которая должна не просто показать новую конфигурацию участка, но и убедительно подтвердить, что речь действительно идет об устранении недостатков, препятствующих рациональному использованию земли.

С практической точки зрения новый порядок особенно удобен в трех категориях ситуаций:

• когда участок имеет ломаные или зубчатые границы, мешающие строительству, размещению ограждения, инженерных сетей или подъездных путей;
• когда между участками имеется узкая полоса земли, вклинивание или чересполосица, из-за чего фактическое пользование территорией становится неэффективным;
• когда бизнесу или фермерскому хозяйству требуется привести конфигурацию участка к форме, удобной для эксплуатации, но без проведения торгов и без образования искусственно увеличенной территории.

Сравнение прежнего и нового подхода

Для граждан значение нововведения состоит в расширении и уточнении уже знакомого механизма перераспределения. Закон делает процедуру более прозрачной и в большей степени, ориентированной на фактические потребности землепользования, а не только на формальную геометрию участка.

Для кадастровых инженеров закон создает дополнительный сегмент востребованных работ. Возрастает роль грамотной диагностики недостатков конфигурации участка, подготовки схемы ЗУ на КПТ, обоснования перераспределения и последующих кадастровых работ с учетом новых ограничений по площади и однократности процедуры.

Какие проблемы закон решает не полностью?

Несмотря на очевидную полезность, Федеральный закон № 12-ФЗне устраняет все вопросы практики. Главная сложность состоит в том, что оценка того, действительно ли конфигурация участка препятствует рациональному использованию земли, во многом остается вопросом правоприменения. Это значит, что в разных муниципалитетах и регионах подходы к оценке схемы и ее обоснованию могут различаться.

Не до конца снят и вопрос о доказательственной базе. Закон задает общую рамку, но не содержит детального перечня документов и критериев, по которым орган власти должен однозначно признать наличие чересполосицы, вклинивания, изломанности границ или иной нерациональной конфигурации. На практике это может приводить к спорам, когда заявитель считает перераспределение очевидно обоснованным, а уполномоченный орган — нет.

Определенные дискуссии вызывает и ограничение на однократность перераспределения. С одной стороны, оно защищает публичные интересы и препятствует злоупотреблениям. С другой стороны, в сложных проектах поэтапного освоения территории либо при обнаружении новых конфигурационных проблем в будущем такое правило может оказаться слишком жестким.

Кроме того, лимит увеличения площади до 1 000 кв.м. является понятным антикоррупционным механизмом, но для части производственных и сельскохозяйственных объектов он может оказаться недостаточным. В результате в некоторых случаях правообладатели по-прежнему будут вынуждены искать иные правовые инструменты оформления территории.