Перевод категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий

О переводе категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов (пункт 3 статьи 7 Закона о переводе);

О переводе категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности (пункт 4 статьи 7 Закона о переводе);

О переводе категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности по п. 8 статьи 7 Закона о переводе.

Перевод категории земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (Далее - Перевод категории) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 г. №172-ФЗ (Далее - №172-ФЗ) пункт 1 статьи 2 которого определяет, что для перевода земель или земельных участков (Далее - ЗУ) в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе ЗУ из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ОГВ или ОМС), уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Перевод земель или ЗУ в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

• установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или ЗУ в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или ЗУ утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Пункт 2 статьи 2 №172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Приложением №2 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п к ходатайству о переводе земель из одной категории в другую прикладываются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя:

• паспорт гражданина РФ - для физических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, исполнительных органов государственной власти, ОМС муниципальных образований Оренбургской области.

2. Согласие заявителя - физического лица на передачу и обработку его персональных данных в соответствии с законодательством РФ
3. в целях рассмотрения и принятия решения по вопросу перевода земель из одной категории в другую (далее - перевод).
4. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (в случае если с ходатайством обращается представитель заявителя).
5. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Далее - ЕГРН) на зЗУ, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, выданная уполномоченным органом не более чем за 6 месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.
6. Согласие правообладателя ЗУ на перевод категории в другую, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем ЗУ является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого ЗУ.
7. Заключение ОМС, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения ЗУ утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами ЗУ в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.
8. Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ.
9. Акт ОМС, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 №172-ФЗ.
10. Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении ЗУ относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).
11. Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).
12. Заключение ОМС об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).
13. Обоснование площади ЗУ, согласованное с ОМС, за исключением перевода ЗУ на основании пункта 8 части 1 статьи 7 №172-ФЗ.
14. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на зЗУ зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.
15. Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на ЗУ зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
16. Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

Кроме этого, №172-ФЗ в пункте 2 статьи 7 определяет, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или ЗУ в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

Для недопущения возможных причин для получения решения об отказе Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в переводе категории земель ЗУ может быть необходимо:

1. осуществить оспаривание кадастровой стоимости ЗУ в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости по Оренбургскому району Оренбургской области;
2. провести работы по внесению изменений в Генеральный план  – изменив черту населенного пункта, включив территорию ЗУ в состав границ населенного пункта и образовав новую функциональную зону – жилая зона.

Таблица производственного бизнес-процесса «Перевод категории ЗУ из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности или земли иных категорий»