Важные изменения в Градостроительном кодексе РФ с 1 марта 2026 года

Ранее: частные участки попадали в планы застройки

До внесения этих поправок действующее законодательство прямо не запрещало включение частных владений в границы зон, отведённых под будущие общественно значимые объекты. На практике это приводило к тому, что частные земельные участки нередко оказывались внутри чужих планировочных проектов. По сути, вопрос не был урегулирован, и подобные случаи были не редкостью. В результате возникали ситуации, когда для реализации проектов (например, прокладки новой дороги или строительства торгового объекта) под снос попадали жилые дома граждан и иное имущество собственников. Это создавало социальную напряжённость и ощущение у населения, что их недвижимость может внезапно оказаться в чьих-то планах застройки без их согласия.

В официальном дайджесте Росреестра по изменениям законодательства отмечается, что до сих пор включение частных участков в проекты планировки происходило довольно часто и воспринималось как обыденное дело. Теперь эта лазейка закрывается – закон устанавливает чёткое правило, что «чужие» земельные участки нельзя произвольно включать в такие планы. Это нововведение призвано повысить защищённость прав собственников и сделать градостроительное планирование более справедливым и прозрачным для граждан.

Теперь: запрет и три важных исключения

С 1 марта 2026 года разработчики проектов планировки территории не смогут включать в них частные земли (принадлежащие гражданам или организациям), если планируется размещение объектов федерального, регионального или местного значения. Иными словами, при подготовке ДПТ территорий под дороги, школы, больницы, парки, линии инфраструктуры и другие публичные объекты, границы планируемых зон не должны захватывать частные владения. Это общее правило вводится напрямую в Градостроительный кодекс (ст. 41.1, ч. 5) и будет действовать повсеместно.

Однако законодатели предусмотрели ряд исключений, когда включение частных земель в планы всё же допустимо. Таких оснований три, и они сформулированы в новой норме:

- Если для объекта предусмотрены механизмы принудительного изъятия. В случае, когда строительство или реконструкция планируемого объекта по федеральному закону допускает изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо установление публичного сервитута, включение частной земли в планировку разрешается. Проще говоря, это ситуации, когда объект настолько важен (например, магистральная дорога, линия электропередачи, газопровод и т.п.), что государство имеет право отчуждать частную собственность под этот проект в установленном порядке. Также сюда относятся случаи установления публичного сервитута – например, права прокладки коммуникаций через участок при сохранении права собственности у владельца.

- Если территория развивается комплексно. Частный участок можно включить в границы планируемой зоны, если данная территория официально включена в проект комплексного развития (КРТ) либо по ней заключён договор о комплексном развитии и/или принято соответствующее решение. Механизм комплексного развития территории предполагает масштабную перестройку кварталов (например, реновацию ветхого жилья) с участием государства и инвесторов, где изъятие или обмен участков осуществляется по правилам КРТ. Новая норма фактически подтверждает, что в рамках таких проектов планировки допускается включать в планы и частные земельные участки, поскольку права владельцев защищены специальными процедурами комплексного развития.

- Если собственник сам дал согласие. Ещё одно важное исключение – письменное согласие владельцев на размещение объекта на их земле. Если граждане или организации, владеющие земельными участками, не возражают и официально согласились, что на их территории может быть построен, скажем, объект инфраструктуры или иной публичный объект, то участок может быть включён в проект планировки. Этот пункт позволяет реализовать взаимовыгодные случаи сотрудничества, когда собственники поддерживают проект и готовы участвовать в нём добровольно.

Как видно, перечень исключений достаточно широк, но он исчерпывающе определён законом. В остальных же случаях будет действовать жёсткий запрет на включение частных владений в границы планируемых зон общественной застройки. Проще говоря, без наличия одной из трёх перечисленных оснований органы и разработчики градостроительной документации не вправе «захватывать» в своих проектах территорий чужие земельные участки.

Значение изменений для граждан и застройщиков

Введение нового правила на федеральном уровне — важный шаг к балансу интересов между публичными нуждами и правами собственности. Теперь владельцы домов и земель могут чувствовать себя увереннее: их участок не появится внезапно в планах нового строительства без их ведома или без законных оснований.

Эксперты отмечают, что такая мера повысит прозрачность градостроительной деятельности и снизит социальные конфликты. Для застройщиков и муниципальных властей изменения означают необходимость более тщательно готовить проекты: заранее работать с владельцами земли, искать правовые основания или альтернативные решения по размещению объектов.

Новые положения вступают в силу 1 марта 2026 года, поэтому региональным и местным органам власти, а также компаниям-застройщикам важно учесть их при планировании новых территорий развития. Эти изменения в Градостроительный кодекс РФ внесены федеральным законом № 295-ФЗ и призваны сделать процесс планировки территорий более цивилизованным и предсказуемым для всех участников – для рядовых граждан до крупных инвесторов. Теперь интересы частных собственников будут надёжнее защищены, а документы территориального планирования станут более социально ориентированными и обоснованными.