Нужно ли применять градостроительные нормы в СНТ?

Разъяснения даны в Письме Росреестра от 30.10.2023 г. № 11-02592/23.

В соответствии с частью 3 статьи 4.1 Федерального закона от 29.07.2017 г. N 217-ФЗ местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории (Далее – ПМТ).

Разработка проекта планировки территории (Далее – ППТ) садоводства или огородничества не требуется, но может быть осуществлена по решению общего собрания членов товарищества. Разработка ПМТ осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством с учетом положений Закона N 217-ФЗ.

ПМТ и ППТ, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества.

Также стоит отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 23.1 Закона N 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства (ОКС) на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

 Что такое территориальные зоны читайте в нашей статье: "Что такое территориальные зоны и почему важно о них знать"

Частью 2 статьи 23.1 Закона N 217-ФЗ установлено, что предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ.

В градостроительном регламенте, являющимся составной частью правил землепользования и застройки, в отношении земельных участков и ОКС, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС (часть 6 статьи 30 ГрК РФ).

В соответствии со статьей 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС включают в себя:

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
• минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
• предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
• максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Таким образом, строительство ОКС должно осуществляться в том числе с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности.

В письме сообщается, что согласно части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ  до 01.03.2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ГКУ и ГРП) на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта ИЖС, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный ОКС.

В этом случае сведения о соответствующем ОКС, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ.

При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома не требуется. ГКУ и ГРП на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Закона N 217-ФЗ.

Однако, мы рекомендуем получать уведомления о планируемом строительстве/реконструкции объекта. Смотрите видео: "Уведомление о планируемом строительстве на жилой и садовый в 2023 году"

В соответствии с частью 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления ГКУ и ГРП в случае, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 22, 35, 37, 45 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ оснований для приостановления ГКУ и ГРП, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:

1. ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание;
2. предельным параметрам соответствующих объектов, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищной политики, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики, в том числе связанной с переводом жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.