Новые условия изъятия земельных участков в 2026 году

Правительство России утвердило новые критерии неиспользования земельных участков и меры, направленные на их освоение, обновлены правила резервирования участков под государственные нужды, а также введены особенности изъятия участков в рамках комплексного развития территорий (далее - КРТ). Эти изменения направлены на то, чтобы собственники использовали землю строго по назначению и знали механизмы защиты своих прав.

Основания резервирования и изъятия участков для государственных нужд

     Земельный кодекс РФ (статья 49) устанавливает исчерпывающие основания, по которым участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. К таким исключительным случаям относятся: выполнение международных обязательств России, строительство или реконструкция объектов государственного значения (федеральных, региональных, местных – например, линии электропередачи, подстанции, дороги) при отсутствии иных вариантов размещения, а также иные основания, предусмотренные федеральными законами. До фактического изъятия допускается резервирование земель – предварительное закрепление участка под будущие государственные нужды. Согласно ст. 70.1 Земельного кодекса РФ, резервирование проводится именно по перечисленным выше основаниям. Это означает, что участок включается в планы территориального развития и его целевое использование ограничивается, чтобы впоследствии он мог быть выкуплен для нужд государства. Решение об изъятии по общему правилу принимается уполномоченным органом (федеральным, региональным или местным) в пределах своей компетенции, с учетом документов территориального планирования.

Новые признаки неиспользования участка и порядок изъятия

     С 01.09.2025 года действуют утвержденные Правительством РФ критерии, по которым участок считается неиспользуемым. Постановлением Правительства РФ № 826 от 31.05.2025 г. закреплено, что земельный участок может быть признан не используемым по целевому назначению при наличии хотя бы одного из ряда признаков.

     В их числе, например, запущенное состояние территории: более половины площади захламлено отходами или заросло сорной растительностью выше 1 м.

     Также признаком не освоения служит длительное невыполнение разрешенного вида использования:

- отсутствие построек на участке, где разрешено строительство, спустя 7 лет после предоставления;

- не выстроенный жилой дом на земле под ИЖС более 7 лет (если только суд не признал причины уважительными);

- наличие на участке развалившихся строений (с разрушенной крышей, стенами, окнами).

     Если выявлены такие признаки заброшенности, уполномоченные органы земельного надзора проводят проверку и выдают собственнику предписание об устранении нарушений. У собственника есть не менее года, чтобы исполнить предписание (для садовых и огородных участков – до трех лет); периоды объективно непреодолимых препятствий (например, стихийных бедствий) не учитываются. Только в случае, если владелец не устранит нарушения в срок, участок может быть изъят через суд. Иными словами, новые критерии неиспользования земли стали законным основанием инициировать процедуру принудительного выкупа через суд, но при обязательном предварительном уведомлении и предоставлении времени на исправление ситуации.

Мероприятия для использования участка в соответствии с видом разрешенного использования (далее - ВРИ)

     Чтобы земельный участок не подпадал под критерии неиспользования, собственнику важно предпринять необходимые мероприятия по освоению земли в рамках ВРИ.

     Распоряжением Правительства РФ № 1021-р от 24.04.2025 г. утвержден перечень таких мероприятий. В него входят действия по приведению участка в состояние, пригодное для использования:

- очистка территории от мусора, хлама и сорной растительности;

- удаление нежелательных деревьев и кустарников;

- освобождение земли от промышленных и бытовых отходов.

     Кроме того, предусмотрены агротехнические и инженерные меры: осушение или, напротив, увлажнение участка (если это требуется по его целевому назначению), рекультивация земель, выравнивание рельефа, уплотнение грунта, снятие и сохранение плодородного слоя почвы.

     Правительство установило, что правообладатель по своему выбору выполняет одно или несколько из указанных мероприятий. С 01.03.2026 года исполнение этих мер фактически стало обязанностью собственников: невыполнение работ по защите и освоению земли (например, неочистка от опасных сорных растений) теперь может рассматриваться как нарушение, ведущее к принудительному прекращению прав на участок. Таким образом, реализация перечисленных мер позволяет владельцу продемонстрировать использование участка по назначению и избежать его изъятия.

Изъятие земельных участков для целей комплексного развития территорий (далее - КРТ)

     Отдельно регламентировано изъятие недвижимости в целях КТР – программы обновления застроенных зон, утверждаемой органами власти. Если в отношении определенной территории принято официальное решение о ее комплексном развитии (жилой или нежилой застройки), то находящиеся внутри этой зоны земельные участки при необходимости могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд с особым порядком.

     Согласно ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, решение об изъятии в рамках КРТ принимает тот же орган власти, который утвердил проект комплексного развития данной территории. Например, если КРТ утверждено правительством субъекта РФ, то региональный исполнительный орган вправе вынести решение о выкупе участков; если программу КРТ утвердила местная администрация, то и изъятие осуществляет муниципалитет.

     Процедура изъятия для КРТ во многом совпадает с общей (предусмотренной главой VII ЗК РФ), но имеет дополнительные особенности. В частности, закон требует расширенного оповещения правообладателей: сообщение о решении изъять участки в связи с КРТ публикуется официально, размещается в интернете и на информационных щитах в границах соответствующей территории. Это дает владельцам время узнать о планируемом изъятии и воспользоваться своими правами. Кроме того, в соглашении об изъятии для целей КРТ может предусматриваться предоставление собственнику другого недвижимого имущества взамен изымаемого (например, иной земельный участок или квартира) с зачетом стоимости в счет выкупной цены, что позволяет более гибко компенсировать потери (п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ). Новейшие изменения законодательства (Федеральный закон № 232 от 08.08.2024 и др.) уточнили распределение полномочий по изъятию в рамках КРТ и процедуру согласований между уровнями власти. В целом же для собственников земель в зоне КРТ действует общее правило: если они не готовы самостоятельно участвовать в проекте развития территории или не согласны с условиями, участок может быть выкуплен государством с выплатой полного возмещения.

Соглашение об изъятии и возмещение убытков собственникам

     Изъятие земельного участка для государственных нужд осуществляется либо по соглашению с собственником, либо в судебном порядке. Предпочтительным является заключение соглашения об изъятии недвижимости, в котором фиксируются все ключевые условия: стороны (правообладатель и соответствующий орган власти), кадастровые номера изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, цель изъятия, реквизиты решения об изъятии, прекращаемые права, срок передачи имущества государству, а главное – размер и порядок выплаты компенсации. Закон отводит 90 дней на подписание соглашения с момента его получения собственником; если за это время договор не подписан, либо владелец направил возражения и не достигнуто согласие, уполномоченный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии. При этом собственник сохраняет право оспорить в суде предложенную выкупную цену.

     Размер компенсации (выкупной цены) строго рассчитывается по нормативным правилам. Согласно п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ и ст. 281 Гражданского кодекса РФ, в сумму возмещения включаются рыночная стоимость самого земельного участка (и иных изымаемых объектов недвижимости) плюс все убытки, причиненные изъятием. Убытки охватывают в том числе упущенную выгоду и расходы из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами (например, если изъятие мешает исполнению договоров аренды). Оценка рыночной стоимости проводится за счет изымающего органа, по методике закона об оценочной деятельности. Возмещение выплачивается за счет средств соответствующего бюджета, а если изъятие производится по ходатайству заинтересованной организации (инвестора), то она может быть привлечена к выплате компенсации. Важно, что собственнику гарантируется полная компенсация: выкупная цена должна покрывать не только стоимость участка и построек, но и связанные с изъятием потери (например, расходы на переезд, потерю дохода). Если же соглашение достигнуто, то по своей правовой природе оно приравнивается к договору купли-продажи недвижимости для публичных нужд, и выплата оформляется как выкуп имущества у собственника (ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

Вывод для собственников: Новые нормы ужесточили требования к использованию земли по целевому назначению. Чтобы предотвратить изъятие, необходимо соблюдать правила благоустройства участка, своевременно осваивать землю согласно ВРИ и устранять замечания контролирующих органов. Если ваш участок попал под программу для государственных нужд или КРТ, важно активно взаимодействовать с властями – вы вправе получить проект соглашения, нанять независимого оценщика и, при несогласии с компенсацией, отстаивать свои интересы в переговорах или суде. Знание своих прав и обязанностей, а также ссылок на нормативные акты поможет собственнику принять обоснованное решение и, при необходимости, добиться справедливого возмещения за изымаемый участок.